Amministratore di condominio: come si nomina, compiti e doveri

di Emilia Urso Anfuso

Se abiti in un palazzo, probabilmente, conosci l’amministratore del tuo condominio. Forse, però, non eri a conoscenza del fatto che l’obbligatorietà di amministrazione da parte di questa figura professionale è obbligatoria solo se il palazzo ha otto o più appartamenti.

Al di sotto della soglia di otto appartamenti, infatti, non è prevista la necessità di nominare l’amministratore, in quanto sono considerate in qualche modo palazzine a conduzione familiare, anche se chi vi abita sono estranei tra loro.

E’ importante conoscere quale sia il ruolo e quali sono i doveri di un amministratore di condominio, anche perché da sempre su questa figura professionale aleggia parecchia confusione. Viviamo in un’epoca particolare, anzi difficile, che non mantiene di buonumore a causa delle tante criticità e spesso, questa situazione economica, politica e sociale si ripercuote nel microcosmo condominiale, che rappresenta a tutti gli effetti una micro-società.

Uno dei motivi per cui è bene che la scelta ricada su una persona preparata professionalmente e motivata verso un lavoro comunque non facile, è determinato anche dal fatto che ogni giorno l’amministratore di condominio deve affrontare problemi di ogni sorta, richieste di ogni tipo e da parte di tante persone di vario genere e cultura oltre a doversi occupare degli aspetti economici, fiscali e giuridici di questo micro-pianeta: il condominio.

Per conoscere meglio questa figura professionale è necessario ottenere una risposta a tante domande.

Quali sono i doveri dell’amministratore di condominio? Quando posso chiedere il suo intervento e quando no? Come viene nominato e ogni quanto tempo si procede alla nomina di un nuovo amministratore? Esiste un albo professionale degli amministratori di condominio? Se l’amministratore del condominio in cui abito non fa il suo dovere, posso segnalare il suo comportamento, come e a chi?

A tutte queste domande troverai risposta leggendo i prossimi paragrafi: non avrai più dubbi durante la prossima assemblea condominiale, saprai quando far intervenire l’amministratore e quando non è un suo compito ma soprattutto, potrai vivere più tranquillamente in condominio sapendo di poter contare su un professionista al servizio di chi vi abita.

BUONO A SAPERSI: esistono termini che si usano comunemente ma di cui a volte non si conosce bene il significato. Come nel caso di condomino e inquilino. Nel primo caso si tratta dei proprietari di un appartamento, nel secondo caso il termine indica chi vive in affitto o con contratto di usufrutto.

Riforma dell’art. 1129 del Codice Civile: nuove regole dal 2012

Le norme che regolano la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore di condominio sono contenute all’art. 1129 del Codice Civile, che nel 2012 è stato oggetto di riforma.

In precedenza, per esempio, la soglia oltre la quale era obbligatoria la nomina dell’amministratore era di 4 condòmini, poi salita a 8. A parte questo, per conoscere il dettaglio si può prendere visione dell’all’articolo 9 della Gazzetta Ufficiale pubblicata il 17 Dicembre del 2012 che si trova a pagina 8 del documento.

Nomina dell’amministratore condominiale

Come avviene la nomina dell’amministratore di condominio? Sono informazioni preziose per chi vive in uno stabile, in quanto anche questo tipo di conoscenza fa parte dei diritti civili che ogni cittadino dovrebbe conoscere.

Ecco cosa recita il testo dell’art. 1129 del C.C. sul tema della nomina:

Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

Ti starai chiedendo: quanto dura l’incarico di un amministratore di condominio? Un anno, che si rinnova automaticamente per un altro anno alla scadenza del primo. Resta quindi in carica per due anni, a meno di diverse decisioni da parte dei condomini.

Attraverso un’assemblea condominiale lo stesso amministratore può essere riconfermato anno dopo anno ed è necessario scrivere un’apposita delibera su cui deve essere indicato anche il compenso che è stato stabilito. In nessun caso si può verificare un tacito rinnovo alla scadenza del contratto dopo il primo biennio.

Revoca prima della scadenza dell’incarico

E se i condomini, o anche uno solo di essi, volesse revocare l’incarico all’amministratore del condominio prima della scadenza del mandato? E’ possibile, con o senza giusta causa. Scopri di seguito le informazioni che ti chiariranno le idee in proposito…

Revoca dell’amministratore per giusta causa

Quando un amministratore non adempie ai suoi doveri, se ha comportamenti inammissibili nei confronti delle persone è sufficiente che anche un solo condomino richieda la revoca del suo mandato.

Sarà necessario organizzare un’apposita assemblea per discutere la revoca e determinare le motivazioni, oltre a tracciare le basi per designare il prossimo amministratore. Inoltre, la richiesta può anche essere presentata in tribunale affinché sia un giudice a stabilire se è il caso di sollevare quella persona dal suo incarico.

• omessa convocazione dell’assemblea annuale per il rendiconto della situazione;
• omessa apertura del conto corrente condominiale obbligatorio;
• mancata comunicazione in assemblea di un provvedimento giudiziario o di una citazione;
• se si sospettano gravi irregolarità nella gestione condominiale;
• mancata esecuzione delle delibere di assemblea;
• poca trasparenza nella gestione finanziaria del condominio.

Attenzione quindi, se non vai d’accordo con l’amministratore non puoi appellarti a questo come “giusta causa” per la revoca del suo mandato: è necessario che si presentino validi motivi, come quelli che hai appena letto.

Se si decide di revocare il mandato prima della scadenza ma senza giusta causa, la decisione potrà essere presa esclusivamente dall’assemblea condominiale, mai da un giudice.

In tal caso, però, l’amministratore ha diritto di chiedere che gli sia versata l’intera somma corrispondente al suo compenso. Esistono sentenze della Corte di Cassazione che hanno determinato il diritto di richiesta di risarcimento del danno qualora a un amministratore di condominio sia revocato l’incarico senza giusta causa, come descritto per esempio nella sentenza N. 20957/2004 la cui lettura ti aiuterà a capire meglio quali siano i motivi che possono decretare il diritto al risarcimento.

Doveri dell’amministratore di condominio

Passiamo ora a un tema importante e che interessa tutti i cittadini che vivono in condominio: i doveri dell’amministratore. Cosa è tenuto obbligatoriamente a fare, quali sono i suoi compiti?

I doveri fondamentali di un amministratore di condominio sono tre e sono i seguenti:

• mettere in atto le delibere condominiali;
• far rispettare il regolamento condominiale;
• curare la manutenzione dei beni e dei servizi del condominio.

La non osservanza anche di uno solo dei tre doveri che hai appena letto, può comportare la revoca e persino la richiesta di risarcimento da parte dei condomini.

Per tali motivi sarebbe necessario che ogni singolo condomino, oltre a conoscere il contenuto del regolamento condominiale, conoscesse meglio i doveri dell’amministratore: questo aiuterebbe tutti a sviluppare una maggiore consapevolezza sui propri diritti ma anche a non chiedere oltre ciò che dettano le normative in vigore.

Rumori in condominio? Ecco cosa può fare l’amministratore

Un esempio per comprendere meglio: tra i problemi che sono maggiormente riportati tra chi abita in uno stabile, vi è l’annoso problema dei rumori e dei disturbi provocati dalla maleducazione di certi condomini o inquilini.

L’amministratore non ha effettivamente il dovere e il potere di mediare tra i condomini, ma deve però ricordare a tutti gli abitanti del condominio – anche attraverso apposite comunicazioni di sensibilizzazione – l’osservanza delle fasce del riposo quando qualcuno lamenta di subire troppi e costanti rumori.

Un amministratore che alle lamentele delle vittime di rumori reiterati prodotti da vicini rumorosi e irrispettosi, risponda genericamente “Sono fatti privati”, dimentica che di fronte a situazioni simili deve almeno operare un intervento di sensibilizzazione, per esempio attraverso l’apposizione di cartelli che richiamino al rispetto delle regole che devono, o meglio dovrebbero, essere rispettate da tutti.

ANACI – Associazione Nazionale Amministratori di Condominio

Al momento non esiste un ordine professionale degli amministratori di condominio. Nel 1995 è stata però fondata l’ANACI, l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari.

L’associazione raggruppa i professionisti del settore, detta le regole per la formazione professionale continua, organizza seminari e convegni di settore, mette a disposizione degli associati gli strumenti, anche normativi, utili allo svolgimento della professione.

Verifica se il tuo amministratore è iscritto all’ANACI

Se desideri scoprire se l’amministratore del tuo condominio è iscritto all’ANACI il procedimento è davvero semplice.

Collegati alla piattaforma web nazionale dell’ANACI. Al suo interno troverai molte notizie e informazioni utili. Per scoprire se un amministratore di condominio è associato, collegati alla sezione verifica il tuo amministratore. Dopo aver effettuato l’accesso, potrai inserire il nome e cognome, nel caso la denominazione della sua società, poi cliccare sul pulsante di invio per effettuare la verifica.

Se la persona è iscritta otterrai in risposta il numero dell’iscrizione all’ANACI, l’indirizzo di residenza, il suo codice fiscale e la scheda profilo che contiene la sua casella di posta elettronica e il suo recapito telefonico.

Come segnalare un amministratore di condominio

Ritieni che l’amministratore di condominio sia scorretto, che non stia lavorando come dovrebbe oppure ha avuto un comportamento socialmente inammissibile?

Puoi segnalarlo senza doverti recare presso la sede dell’ANACI della tua provincia. Anche in questo caso, infatti, puoi sfruttare il web che ti consente di inoltrare facilmente la segnalazione accedendo ai siti istituzionali regionali e provinciali.

Per trovare quello della tua regione collegati dal seguente link trova le sedi ANACI in tutta Italia. Individua quindi la sezione relativa alla tua regione, poi accedi al sito istituzionale e poi a quello provinciale della tua città di residenza.

Intervista a uno dei presidenti provinciali ANACI

Ho intervistato, per le testate giornalistiche nazionali con cui collaboro da anni, uno dei presidenti provinciali di ANACI, la dottoressa Rossana De Angelis che dal 2012 è presidente di ANACI Roma.

Abbiamo parlato dei temi che hai scoperto in questo articolo di approfondimento ed è stato interessante scoprire le tante attività in corso all’interno di questa associazione che ricopre un ruolo importante nella società di cui facciamo parte.

Ecco qualche stralcio dell’intervista:

Dottoressa De Angelis, quanto ha inciso l’avvento della pandemia nell’esacerbazione dei conflitti all’interno dei condomini e di conseguenza, qual è stato l’impatto sugli amministratori di condominio?

È innegabile come abbia creato maggiori oneri, anche sotto il profilo dell’impatto psicologico su chi opera in qualità di amministratore. Le richieste sono state, e continuano a essere, davvero tante e di vario tipo e si aggiungono agli oneri quotidiani del professionista, che ora si trova a dover anche fare i conti, letteralmente, con la crisi energetica e l’impatto economico che questa crisi sta creando. Un lavoro molto delicato e di difficile svolgimento.

Da tempo si parla di stalking condominiale, tema che avete trattato anche durante un vostro convegno che si è tenuto a Roma il 21 ottobre 2022 presso l’Hotel Marriot. Si può creare convivenza civile nel microcosmo condominiale anche attraverso la figura dell’amministratore?

Uno dei temi che più di altri infiamma gli animi sono i disturbi all’interno dei condomini, quei rumori reiterati e che sono prodotti anche nelle famose fasce del riposo. Come si colloca l’amministratore di condominio in situazioni simili? Oggi, peraltro, lo smart working è una realtà diffusa e la convivenza con condomini e inquilini diseducati alla civile convivenza, crea conflitti difficili da gestire…

Chiariamo una cosa fondamentale: da una parte ci sono i regolamenti condominiali e le regole di principio generale imposte dalle leggi dello Stato. Poi ci sono le regole di etica e di morale applicate all’interno del microcosmo condominiale. Svolgo questa professione da trent’anni e mi creda, ho conosciuto conflitti condominiali di ogni genere, come le liti scaturite per una sigaretta lanciata dal balcone e che cade sul balcone sottostante. In casi simili l’amministratore di condominio non ha modo di intervenire. Così come non può intervenire se non con circolari di sensibilizzazione per il rispetto delle fasce orarie di silenzio.

Di quali strumenti dispone il cittadino per segnalare scorrettezze oppure atteggiamenti di insensibilità nei confronti di chi non rispetta le regole condominiali e le normative in vigore da parte di un vostro associato?

Come Anaci abbiamo un ruolo sociale anche come associazione proprio perché, per esempio, i nostri iscritti possono essere segnalati da qualunque cittadino. Abbiamo un canale su Internet grazie al quale si possono segnalare anche gli iscritti Anaci qualora non aderissero a un comportamento deontologicamente condivisibile. Un amministratore può incorrere in una commissione disciplinare provinciale, regionale e nazionale, che vagliano e valutano i comportamenti segnalati dai cittadini. (Fonte: ConsumatoriBlog.it)