Danni in #condominio: ecco chi paga secondo il Codice Civile

Non è raro che un condomino subisca dei danni alla proprietà esclusiva (appartamento, box, cantina o quant’altro) a causa di vizi su alcune parti o impianti comuni.

In tali situazioni trova piena applicazione l’articolo 2051 del #CodiceCivile secondo il quale “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Ciò significa che il proprietario (o il custode) di un bene non risponde dei danni procurati a terzi unicamente se prova:

• che il fatto sia imputabile ad un terzo e cioè vi sia stato l’intervento di un altro soggetto che sia stato idoneo ad escludere la possibilità dell’intervento dell’asserito custode;
• l’assoluta eccezionalità dell’evento, tale da non poter essere evitato con le umane facoltà.

In tale ottica dunque, il #Condominio, quale “custode” dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché dette cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all’articolo 2051 del Codice Civile dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini,

Del resto, l’applicabilità dell’articolo 2051 C.C. si giustifica in relazione alla ricollegabilità di quei danni all’inosservanza da parte del Condominio dell’obbligo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa.

Qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il Condominio è anche obbligato a rimuovere exarticolo 1172 del Codice Civile la causa del danno stesso.

La forma di responsabilità prevista dall’articolo 2051 C.C. ha carattere oggettivo e pertanto, perché possa configurarsi in concreto, è necessario dimostrare il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi la condotta del custode (il condominio) e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza: funzione della norma è infatti quella di imputare la responsabilità a chi si trovi nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode colui che ne controlla le modalità d’uso e di conservazione.

Di conseguenza il danneggiato che si rivolge al giudice, per vedersi risarcito il danno, al contrario di quanto avviene normalmente, non ha l’onere di provare che la condotta del Condominio ha procurato un danno e che si è trattato di un comportamento tenuto con dolo e colpa.

Al danneggiato compete, infatti, provare solo l’esistenza del rapporto tra la cose e l’evento; il convenuto, per liberarsi, è tenuto a provare l’esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale che può essere il caso fortuito o la forza maggiore (un evento atmosferico violento ed imprevedibile) o il comportamento del danneggiato, che è stato causa esclusiva dell’evento dannoso.

Come sopra accennato, il Condominio, quale custode degli impianti comuni, risponde dei danni da questi provocati, ai sensi dell’articolo 2051 C.C., fatta salva la prova del caso fortuito, comprensivo anche del fatto del terzo, della colpa esclusiva del danneggiato o della forza maggiore.

Per fare un esempio pratico, la responsabilità in capo al Condominio per “custodia”, in ordine a danni prodotti al singolo condomino dal cattivo funzionamento della rete fognaria, è esclusa dall’accertamento che il danno è stato causato dalla condotta colpevole del danneggiato, la quale ha avuto efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento dannoso.

Parimenti, sempre restando all’interno dell’esempio di “danno” in esame, è da escludere la responsabilità del condominio per i danni causati dal reflusso di acqua del condotto fognario, attraverso il servizio igienico dell’immobile del singolo condomino, se il rigurgito era stato determinato da una occlusione del condotto stesso provocata da carta per alimenti ivi scaricata da un condomino fruitore del relativo servizio.

Del pari il Condominio non è responsabile dei danni causati all’appartamento di un condomino se l’evento dannoso risulta causato da rigurgiti della rete fognaria pubblica esterna al condominio, salvo che l’edificio manchi degli appositi dispositivi anti rigurgito o anti riflusso.

Con riguardo poi ad un esempio di causa di forza maggiore prevista dall’art. 2051 C.C. per escludere la responsabilità del Condominio, calza a pennello prendere in esame la distinzione tra “forte temporale”, “nubrifragio” o “calamità naturale”

Orbene, in tali situazioni, per verificare se vi sia o meno l’esimente di responsabilità, bisognerà tenere in debita considerazione l’intensità ed eccezionalità del fenomeno che, sulla base di elementi di prova concreti e specifici e con riguardo al luogo ove da tali eventi si siano verificati, potrebbero non comportare una diretta responsabilità in capo al “custode” per il derivato danno.

Questo il caso in cui il danno sia arrecato da un bene “comune”.

Cosa accade se il danno è causato da un bene in uso esclusivo di taluno?

Prendiamo il caso di un danno causato ad un condominio derivante da una tubazione di scarico che, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, è destinata all’uso di alcune unità immobiliari e che, come tale, non può essere considerata “parte comune” ma si deve intendere di proprietà esclusiva dei condomini che ne traggono utilità.

In questo caso, sui soggetti “beneficiari” dovranno gravare le spese di conservazione di detto bene esclusivo, così come detti soggetti saranno chiamati a rispondere circa gli eventuali danni a terzi.

Altra ipotesi di danno derivante da bene “esclusivo” è quello strettamente connesso al lastrico solare o alla terrazza che, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.

Ne consegue che a norma dell’articolo 1126 C.C. tutti i condomini la cui terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza.

Alla luce di quanto si può affermare che “dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 C.C., vale a dire, i condomini coperti dal lastrico, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”.

In caso di inerzia del Condominio, la domanda di risarcimento danni è proponibile dal danneggiato nei confronti del condominio in persona dell’Amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell’appartamento posto allo stesso livello della terrazza.

Naturalmente questi principi non valgono se il condomino proprietario o utente esclusivo della terrazza non è colpevole dei danni causati all’appartamento sottostante.

Quale è la corretta procedura da seguire per ottenere il ristoro dell’ingiusto danno subito in caso di “bene esclusivo”?

Come detto, il singolo condomino risponde verso gli altri condomini dei danni causati da guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva e deve perciò sostenerne la relativa spesa, ove la responsabilità venga al medesimo riconosciuta ovvero sia stata accertata in sede giudiziale.

In mancanza del riconoscimento espresso o dell’accertamento giudiziale, l’Assemblea non può porre a carico del singolo condomino alcun obbligo risarcitorio, né a tale titolo imputargli alcuna spesa.

Tale spesa va provvisoriamente ripartita secondo gli ordinari criteri tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell’Amministratore, contro il condomino da essi ritenuto effettivamente obbligato, per ottenere da lui il rimborso di quanto indebitamente anticipato.

Fino a quando l’obbligo risarcitorio del singolo non risulti accertato l’Assemblea non può disattendere l’ordinario criterio di ripartizione né disapplicare la tabella millesimale, ma è tenuta ad osservare la regola generale stabilita dall’art. 1123 C.C., secondo cui ogni addebito di spesa deve essere effettuato in base alla quota di partecipazione di ciascun condomino alla proprietà comune, e cioè in base ai millesimi. (FONTE: Faro Giuridico)

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